敷金返還 ～「敷金は返してもらう」のが原則です～
賃借人が居住用の賃借物件の建物を退去する際、賃貸人に預けた敷金から、賃貸人から補修などの名目で「原状回復費用」として敷金のかなりの部分を差し引かれる、あるいは逆に請求を受けるケースもあります。
賃借人はどの範囲まで原状回復義務を負うか？
裁判所の判例・国土交通省の「原状回復をめぐる損害とガイドライン」（以下、ガイドラインと言います）では賃借人が原状回復義務を負う範囲は「賃借人の故意過失・通常考えられる範囲を超えた使い方により発生した損害＝特別損耗（例：タバコのヤニ汚れ・壁に穴を開けた）」に限られるとしています。
その上で、補修は必要最小限の面積に限られ、さらに年数の経過による減価償却も加味されるため、仮に特別損耗があったとしても賃借人の負担額は相当額の一部にとどまるのが通常です。
敷金からその賃借人の負担額を差し引いた額が賃貸人から返還される。
これが基本です。
通常損耗・ハウスクリーニング費用は誰が負担するか？
なお判例・ガイドラインでは「賃借人が通常の使用をしていても発生する損耗＝通常損耗」は賃貸人が負担とすると述べています。理由として、通常損耗は賃貸借契約においてもともと予定されており、その補修費用は家賃に含まれていることが挙げられます（最高裁平成１７年１２月１６日判決）。
また賃貸人からハウスクリーニングの費用を請求されるケースもありますが、賃貸借契約にその旨の特約があった場合でも合意内容・負担範囲が明確でない等の理由で特約の効力を認めなかった判例もあります。
